如何识破圈套:霸王条款大揭秘

针对越来越多的关于商品房合同中存在霸王条款的投诉，成都市消协相关负责人表示，消费者反映了合同中存在的多方面的问题，但较多的还是消费者在购房过程中支付的定金无法退回，开发商与购房者责任不均等，以及开发商擅自改变规划、设计、面积等。　　
　　根据消费者的投诉、消协的统计、本报收集了以下几种典型的“霸王条款”，为消费者提供一双“火眼金睛”，在购房置业的时候，可以一眼就识破这些不平等的“霸王条款”，从而躲开这些合同陷阱，减少不必要的合同纠纷。
　　认购定金退还　
　　某购房合同规定：认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。
　　点评：根据有关规定，如果未协商一致，导致双方未能签订正式合同的，开发商应当将定金返还给购房人；如果认购协议已经将以后要签订的合同的条件作了明确的约定，而购房人不同意以此签订合同，开发商有权不返还定金；如果认购协议已经将以后要签订的合同的条件作了明确的约定，而开发商又提出与约定不同的条件签订合同，导致不能签订正式合同的，开发商应当双倍返还定金。　
　　违约责任不平等
　　某购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每日按乙方已付房款万分之二，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚5%的金额作违约金。
　　点评：违约一样，扣罚的违约金却不同，这是典型的单方面霸王条款。
　　强行设定面积误差　
　　某购房合同规定：面积如果发生误差，不予退房，误差部分双方根据房管局实测面积多退少补房款。
　　点评：根据建设部等有关部门通知：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　屋顶、外墙不是业主的　
　　某购房合同之附加合同规定：该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、小区停车位、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于卖方。
　　点评：有关法律界人士认为此规定从表面上看没有违反国家法律规定，按照契约自由的原则，应当支持开发商的主张。但是，从严格意义上来讲，由于商品房购销合同所涉及到的屋顶和房屋外墙，都属于商品房购买人产权的一部分，所以，开发商的财产约定侵犯了购买人的所有权。
　　为逾期交房找理由
　　某购房合同规定：遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可即时予以延期：遭遇不可抗力因素，且出卖人在发生之日10日内书面告知买受人。
　　点评：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：如开发商逾期交房，经买房人催告后三个月内仍未交房的，买房人有权解除合同，除可退房外，还可要求赔偿。当然双方另有约定的除外。所以购房者应该在购房合同中应注明逾期交房的赔偿金额，并按规定的时间进行追偿。
　　消协支招
　　教您识破霸王合同
　　据消协相关人士介绍，现在实施的房屋预售合同都是2000年版的。按规定，房地产买卖合同条款应该由买卖双方协议后共同达成。但某些房地产开发商却采用单方面拟定的合同，给消费者设下重重埋伏。
　　在房屋买卖过程中，开发商与购房者之间除了要签订国家正规的合同文本外，通常还会签订一份房产公司自己制定的补充合同。在这些预售合同中，几乎所有的空白处都被开发商事先填好自行约定的条款，而对房地产商不利的条款常常被划去；连补充合同也多是按照他们自己的利益来规定违约的责任。
　　“如果公司违约则支付银行同期贷款利息万分之二的违约金，而购房者违约则支付房屋总额万分之二的违约金。”
　　“购房者在规定时间内晚交款的，要罚总房款的5%，开发商晚交房则每日罚已付房款的万分之二。”
　　这些明摆着的不平等条款，为什么消费者就愿意承受呢？　
　　某些开发商的项目处在极佳的地段，房屋本身就供不应求，为了购买到自己心仪的房子，消费者不得不接受开发商的霸王条款；消费者在购房时找了人托了关系，房价得到了一定程度的优惠，所以眼看着是霸王条款也没法进行反驳。一些消费者购房心切，眼看着就将拥有一套自己的房子，根本就没有细细研究合同条款就签了约……
　　不少消费者还表示，自己是弱势群体，而开发商则处于强势地位，很难与他们对抗。况且，某些霸王条款又被开发商掩饰得很好，根本不容易被察觉。
　　消协有关人士称，这些房地产开发企业利用商品房买卖合同欺诈买受人，制定的“霸王条款”违反了合同法平等的基本原则，也违反了《消费者权益保护法》公平交易的原则。
　　近日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并依据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
　　此外，消协认为政府相关部门也应该加强监督、管理作用，规范商品房买卖的合同文本，切实保障消费者利益。

摘自：http://news.cd.soufun.com/2005-03-23/388575.htm